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O corte de uma árvore dentro de um condomínio, no Planalto Paulista, Zona Sul de São Paulo, virou caso de polícia nesta terça-feira (2). A polêmica é tão grande quanto a árvore: uma paineira de 16 metros de altura e 40 anos de idade.

Ela fica dentro de um condomínio recém-construído e seria derrubada nesta terça. A construtora tinha até a autorização assinada pela Subprefeitura da Vila Mariana.

“Foi autorizado o corte de um abacateiro e de uma paineira”, diz Larissa Luiz Viana, advogada da construtora.

O corte de árvores como a paineira, porém, é proibido desde 1989 em alguns bairros, entre eles o Planalto Paulista. Sabendo disso, os moradores vizinhos ao condomínio impediram que a árvore fosse derrubada.

“A vizinhança toda está alarmada, é um absurdo”, diz José Carlos Maiorino, morador da região.

O caso foi parar na polícia, que agora investiga como foi concedida a autorização para cortar a paineira que, depois de perder quase todos os galhos, está agora sob proteção da lei.

A Secretaria do Verde e Meio Ambiente informou que autorizou o corte de uma palmeira. Na delegacia, o representante da Subprefeitura da Vila Mariana disse que houve erro de digitação no documento e paineira virou palmeira.

Fonte: G1 - http://g1.globo.com

Se existe um temor que aflige tanto condôminos quanto síndicos e administradores, é a inadimplência. Por causa dela, projetos são parados, há brigas entre moradores e o líder do condomínio tem trabalho dobrado para manter as contas em dia sem maiores prejuízos a todos. Porém, existem formas de amenizar o problema, sem que haja grandes prejuízos morais e financeiros.

Na capital paulista, por exemplo, quase 20% dos paulistanos não pagam a taxa de condomínio em dia. Esse é o resultado de uma pesquisa feita com 1.100 prédios gerenciados por uma administradora paulistana em 2009. Dos 656,1 mil boletos emitidos pela empresa no período, 80,01% foram pagos na data correta.

O levantamento mostrou ainda que 10,54% dos devedores acertam o débito dentro de 30 dias após o vencimento do documento. Os condôminos que pagam a taxa com atraso entre 31 e 60 dias somaram 5,38% do total. Os que permaneceram sem pagar após esse prazo – considerados inadimplentes – foram 4,08%.

Adriana De Biasi, advogada especializada em Direito Condominal e Imobiliário, diz que o primeiro passo para se resolver a questão é identificar o tipo de inadimplente. “Temos, por exemplo, o inadimplente temporário, que por razões de desemprego ou doença não consegue cumprir com o pagamento. O pior devedor é o contumaz, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita a dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. Este devedor, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio”, explica.

No caso do inadimplente temporário, o ideal é que tão logo a taxa deixe de ser paga, o morador entre em contato com o síndico. “O morador nessa situação deve procurar o mais rápido possível o síndico e a administradora para explicar sua situação e expressar sua vontade de pagar, de preferência por escrito. Dessa forma a administração saberá o motivo daquela inadimplência”, afirma o síndico profissional e consultor de condomínios, Maurício Jovino.

Já os permanentes são um caso à parte, pois são os que realmente dão prejuízo ao condomínio. Estes sim devem ser cobrados pelos administradores. “A cobrança amigável ainda é a mais rápida e com menos custos para ambas as partes, então, tentar fazer um acordo é sempre uma boa saída”, completa Jovino, que salienta a necessidade do acompanhamento jurídico das cobranças.

Direitos dos inadimplentes
De qualquer modo, é necessário ser cauteloso quanto ao tratamento dado ao morador com parcelas em atraso. “Morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio”, afirma Biasi.

No entanto, o inadimplente não pode votar e nem ser votado nas assembleias, mas pode participar com críticas, sugestões e opiniões. Nunca ser excluído.

Do mesmo modo, ser proibido de usar as áreas comuns, como piscinas e playgrounds, não é recomendado, visto que pode gerar mais conflitos, desestimulando o morador a quitar sua dívida, assim como ter o nome exposto em elevadores e quadros de aviso.

Por outro lado, existem punições legais que chegam até à perda do imóvel, por meio de leilão que o condomínio pode realizar para quitar as dívidas, e muitas vezes o morador desconhece a lei.

“Algumas pessoas não pagam condomínios e tem informações equivocadas, como se não pudessem perder seu imóvel, por terem crianças menores em casa ou que as dívidas de condomínio prescrevem em cinco anos. Nada disso procede”, diz Maurício Jovino.

No final do ano passado, porém, o volume de ações de despejo por falta de pagamento de aluguel registrou queda de 6,63% em novembro em relação a outubro em São Paulo (SP), de acordo com levantamento divulgado pelo Fórum de Justiça de São Paulo e pela administradora de condomínios Hubert.

Essa, no entanto, não é uma tendência. O Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplência do Consumidor subiu 0,4% em outubro de 2009, o segundo mês consecutivo de elevação, após nove meses de queda. Segundo os especialistas do instituto, isto significa, na teoria, que a atual trajetória de queda da inadimplência dos consumidores deverá desacelerar ou até mesmo ser interrompida antes do final do primeiro semestre de 2010.

Fonte: Da redação do LicitaMais

Das 5.000 espécies de baratas existentes, menos de 1% tem status de praga. A maioria vive nas regiões tropicais, mas também pode ser encontrada em todos os lugares do mundo, do pólo Norte ao pólo Sul. Para evitar esse tipo de praga e outros insetos em sua casa ou condomínio, é fundamental que a dedetização seja feita a cada seis meses.

O engenheiro agrônomo Reinaldo Raniro, proprietário de uma empresa de dedetização da cidade, explica que o controle de pragas domésticas é importante, por serem a maioria transmissoras de doenças. “Um exemplo é a dengue, transmitida por um mosquito.”

Raniro informa que a dedetização dos espaços é feita por meio da aplicação de produtos químicos, os chamados inseticidas. “É a maneira mais eficiente de eliminar as pragas.”

O especialista informa que para uma bom resultado em condomínios é preciso que haja aplicação em cantos, frestas, ralos, rodapés, fosso, escadas e em todas as áreas comuns do prédio, como hall de entrada, corredores e garagens.

Fonte: Jornal de Piracicaba

Fevereiro é o mês do zelador. O dia 11 é dele, deste profissional que acompanha a rotina dos condomínios e acaba por ser um guardião dos moradores. Tanta confiança e atividades requisitadas confunde sobre a real função deste profissional. Afinal, limpar a piscina é papel do zelador? E quem cobre a folga do porteiro, troca as lâmpadas, acode os condôminos?

Na tarefa diária de assegurar o bom funcionamento do condomínio, as atividades da zeladoria são facilmente confundidas com as de outros profissionais. Embora a limpeza dos ambientes comuns seja uma demanda do faxineiro, cabe ao zelador fiscalizar a higiene e a conservação do prédio. O mesmo vale para os serviços de portaria.

As dúvidas quanto a real função do zelador surgem pela diversidade de atribuições dadas ao profissional na Classificação Brasileira de Ocupações. Entre elas, a de receber objetos e realizar pequenos reparos no prédio. Algumas atividades, contudo, podem ser consideradas como dupla função.

“O acúmulo de funções acontece quando o zelador é obrigado a trabalhar como porteiro, por exemplo”, explica o consultor jurídico da Auxiliadora Predial, Pedro Guilherme Becker. Poderá desempenhar a tarefa apenas se houver uma cláusula específica no contrato.

Trabalhos que fogem o interesse comum não são atribuições do zelador. Salvo gentilezas como, eventualmente, carregar pacotes àqueles que tenham dificuldades de fazê-lo.

Pequenos consertos podem ser feitos. Entretanto, demandas que exijam conhecimento técnico ou que requerem muita mão-de-obra devem ser contratadas a terceiros. “No caso da piscina, a limpeza tanto poderá ser feita pelo zelador como pelo faxineiro. Trata-se de tarefa e não de função”, esclarece Becker.

A falta de cuidado pode ter conseqüências legais, condenando o síndico a pagar mais um salário pela dupla função. “As horas em duplicidade ainda podem ser indenizadas como horas extraordinárias”, diz Becker.

O zelador tem a mesma carga horária de outros funcionários. Quando reside no próprio local de trabalho, a função pode ser prestada de forma intermitente. “Poderá apagar as luzes gerais do edifício às 6hs e ascendê-las às 22hs. Em contrapartida, atendidas suas obrigações, poderá retirar-se para seu apartamento e até mesmo para fora do âmbito do edifício, que não estará cometendo falta”, explica.

A necessidade da contratação do serviço de zeladoria dependerá das características do prédio e das necessidades dos condôminos. No caso do profissional residente, a moradia será considerada salário habitação, à razão de 24% de seu salário em espécie. Sobre ela incidirá FGTS, INSS, 13º salário, férias e aviso prévio quando indenizados.

O envolvimento com o trabalho é o requisito para o zelador. Na escolha, a dica é dar atenção ao nível educacional e cultural no trato com as pessoas.

Fonte: Ondas Web - WH Comunicação (Aline Wolff da Fontoura)

Nesta terça-feira (15/12), em sessão de julgamento da Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5), foi dado provimento ao Agravo de Instrumento por embargo de obra realizada em João Pessoa, na Paraíba. Trata-se de ação da IPI – Urbanismo, Construções e Incorporações contra o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA). A alegação se dá no sentido de que a construtora está causando dano à unidade de conservação conhecida como Floresta Nacional da Restinga de Cabedelo, em razão da construção de um muro de 224 metros de comprimento para construção de condomínio, denominado Alamoana, em Área de Preservação Permanente (APP), impedindo a regeneração natural de 24ha de floresta e demais formas de vegetação nativa (art. 70, art. 72 – II e VII, Lei nº 9.605/98).

No entanto, a ocupação da área em questão foi objeto do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), homologado em ação civil pública com participação do Ministério Público Federal (MPF). Assim, caberiam aos órgãos executivos federais o questionamento judicial da execução das obrigações assumidas pela empresa do ramo imobiliário e não o exercício de poder de polícia com a edição de novos atos sobre matéria já protegida pelo TAC. Ressaltando-se a relevante alegação de que a ação anulatória proposta pelo agravante guarda identidade com a Ação Civil Pública (ACP) referida. Em ambas foram discutidas as condições para que a construção e o funcionamento do empreendimento imobiliário observassem as normas ambientais aplicáveis.

Segundo o IBAMA, o TAC seria inconstitucional ou ilegal, pois teria sido negociada uma questão inegociável, não sendo de atuação do órgão ambiental a responsabilidade do manejo do instrumento processual. Qualquer discussão acerca do cabimento da construção deveria ter sido objeto da mencionada ACP, seja para fazer cumprir as condições previstas ou para implementar novas obrigações em caso de necessidade e mediante comprovação da ocorrência de dano.

O condomínio se encontra fiado em parecer do órgão ambiental estadual (SUDEMA), de acordo com o qual a área do empreendimento não seria de preservação permanente, mas situada em área de estuário de rio, que não é prevista como APP (art. 2º do Código Florestal). A construção encontra-se praticamente pronta, contando, inclusive, com Licença de Operação (LO), a qual também tem presunção de legitimidade. Não se tratando de APP, não é aplicável o art. 2º do Código Florestal, mas sim o art. 2º do DL nº 9.760/46, que trata dos terrenos sujeitos a influências das marés. Não havendo omissão ou ilegalidade do licenciamento pelo órgão ambiental estadual, faleceria competência fiscalizatória ao IBAMA. Sendo assim, a Quarta Turma do TRF5 concedeu provimento, por unanimidade, no sentido de que as obras poderão continuar, até o julgamento final, na 1ª instância. Participaram da sessão os desembargadores federais Margarida Cantarelli (presidente-relatora), José Baptista de Almeida Filho e Frederico Wildson (convocado).

Fonte: TRF5 (www.trf5.jus.br)

Agradecemos a todos que colaboraram conosco para realizarmos os nossos projetos no ano que passou.

A todos desejamos um próximo ano novo cheio de realizações, saúde, paz e que estejamos sempre ao lado de quem amamos.

São os sinceros votos de toda equipe da CONTRATE Administradora de Condomínios & Recursos Humanos.

FELIZ ANO NOVO 2010.

Da Redação do LicitaMais: Uma das questões que mais gera problemas para síndicos é a definição da escala de porteiros. O assunto envolve diversos aspectos – jurídicos e práticos – e é sempre tema de muita polêmica entre os moradores.

Quem nunca reclamou que, justo na hora que chegou ao condomínio, o porteiro não estava? Ou então sobre a demora em abrir o portão? Enfim, as reclamações variam bastante, mas resulta sempre na administração correta da escala de trabalho das pessoas responsáveis pela portaria.

Muitas vezes até mesmo a segurança é deixada de lado em prol de uma pequena economia – que no final das contas pode acabar saindo muito mais caro. Hoje em dia, diversos condomínios optam por não manter porteiros 24 horas. O que, na visão de Maurício Jovino, síndico profissional, é um grande erro.

“Na verdade, é uma falsa sensação de economia. Se o condomínio mantém portaria 24 horas, que é o padrão, o síndico não pode deixar um funcionário se ausentar sem ter outro para substituir. Ao mudar isso, o síndico coloca em jogo a segurança de todos, já que fica uma falha”, comenta.

“Nesse tempo, que se tira um funcionário achando que está fazendo economia, se acontecer algo sério, como um princípio de incêndio, o prejuízo e a responsabilidade são do síndico”, completa.

Para evitar tais tipos de problemas, Jovino enumera uma série de ações para colaborar na montagem da escala de trabalho dos porteiros:

1. Prestar atenção para que a escala obedeça a legislação trabalhista;
2. Fazer a escala de maneira que não fique sem o funcionário na portaria 24 horas;
3. Verificar bem os horários para não sobrecarregar o condomínio com horas extras;
4. Fazer o acompanhamento da escala e, se possível, solicitar ajudar de profissionais de RH. Hoje as boas administradoras já oferecem esse serviço;
5. Tudo isso vale para funcionários registrados pelo condomínio ou terceirizados.

Definindo a escala
Mas qual a melhor forma de definir a escala, na prática?

Pode-se definir jornada de seis horas em turnos ininterruptos de revezamento ou escala unificada de 12 horas de trabalho por 36 de descanso (12x36).

Neste último caso, consideram-se horas extras somente as horas que excedam o limite de 192 horas mensais. O intervalo para descanso e alimentação deve ser de 1 hora.

Caso o empregador não conceda intervalo de 1 hora – ainda na escala 12x36 -, o empregado deverá receber esta hora trabalhada, com adicional de 60%. Faltas injustificadas serão descontadas na proporção 1/15 da remuneração do empregado.

No sistema 12x36, o salário deverá ser mensal e não interferirá na remuneração o número de dias efetivamente trabalhados no mês. Contudo, pelo menos uma folga mensal deverá coincidir em um domingo.

Já para a jornada de seis horas em turnos ininterruptos, o intervalo concedido para descanso e alimentação deverá ser de 15 minutos.

Terceirizar pode ser uma boa opção
Para evitar dissabores e possíveis ações trabalhistas, muitos síndicos e administradores têm optado por terceirizar a portaria. É uma solução pronta e fácil, que pode ser adaptada para qualquer tipo de condomínio.

“No condomínio onde resido, a melhor saída foi terceirizar a portaria. Foi a melhor opção e sem dores de cabeça. Verificamos sempre se os impostos são recolhidos, se os salários são pagos, enfim, se tudo está certo, pagamos a empresa”, afirma Otto Luiz Del Ben Júnior, no LicitaMais Resposta.

Aperfeiçoamento
Além de ter um bom conhecimento prévio para se montar uma escala de trabalho, já que afinal ela envolve aspectos trabalhistas também, é preciso sempre se manter atualizado e em constante treinamento.

Muitas vezes, os funcionários se sentem desmotivados com a atual rotina de trabalho, por isso a inscrição deles em cursos e palestras, visando o aperfeiçoamento profissional, é uma ótima fórmula para melhorar o rendimento deles – e, consequentemente, a vida no dia a dia do condomínio.

“Sem dúvida é importante o treinamento e reciclagem dos funcionários. Isso estimula e os valoriza, e os serviços para o condomínio melhoram muito. O recomendável é que se faça o treinamentos anualmente”, afirma Maurício Jovino.

Hoje em dia, duas grandes instituições costumam realizar diversos cursos para a área de condomínios. No caso a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) e o Secovi-SP, maior sindicato do setor imobiliário da América Latina.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o condomínio não responde pelos danos morais sofridos, em suas áreas comuns, por condômino, decorrente de lesão corporal provocada por outro condômino. A exceção acontece se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

No caso, o condômino agredido ajuizou ação de compensação por danos morais contra o Condomínio do Edifício Morada do Sol, na cidade do Rio de Janeiro (RJ), e o condômino agressor. No pedido inicial, ele alegou que, ao estacionar seu veículo na garagem do condomínio, foi agredido porque se recusou a oferecer transporte ao outro.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ao julgar a apelação, reconheceu a existência dos danos morais e a responsabilidade do condomínio por falha na prestação do serviço.

No STJ, o condomínio sustentou que o fato de ter vigilantes não caracteriza o dever de evitar o resultado de atos ilícitos. Já o agressor alegou que a existência da transação penal não implica em reconhecimento de culpa.

Ao decidir, a relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a jurisprudência consolidada pela Segunda Seção do STJ, em matéria de responsabilidade civil dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio, é no sentido de não reconhecer o dever de indenizar, salvo se, por intermédio da convenção condominial, os condôminos acordaram em socializar o prejuízo sofrido por um deles.

Segundo a ministra, muito embora o condomínio não tenha invocado a isenção de responsabilidade decorrente de convenção condominial, não se verifica sua conduta ilícita no evento que resultou lesões corporais no condômino. “Com efeito, o fato de haver vigilância nas áreas comuns, não implica em assunção de responsabilidade pela ocorrência de atos ilícitos praticados pelos seus condôminos”, afirmou.

Quanto ao recurso do agressor, não foi possível a análise da alegada divergência do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro com julgados de outros Tribunais, porque o recorrente não demonstrou a similitude fática entre as hipóteses, elemento indispensável para a demonstração do dissídio jurisprudencial.

Fonte: STJ (www.stj.gov.br)

As discussões em condomínios, convivência que vira problema.

Fonte: R7.com