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O local foi criado para momentos festivos dentro do condomínio, mas, em muitos casos, é um dos espaços que mais traz transtornos aos síndicos. Seja por mau uso do local, regras indefinidas ou falta de aproveitamento, a realidade é que os síndicos devem estar preparados para fazer uma boa administração dos salões de festa para não se depararem com reclamações constantes.

O primeiro passo para realizar uma gestão adequada do salão de festas é, sem dúvida alguma, a definição de todas as regras de uso do local. De acordo com o síndico profissional Lúcio Feitosa, as normativas para o uso adequado do salão de festas devem ser balizadas a partir da convenção e do regulamento interno dos condomínios.

Porém, as regras podem variar muito de condomínio para condomínio. Feitosa conta que em um dos condomínios onde é síndico, há uma situação inovadora quanto ao uso de uma área comum. Neste condomínio citado havia uma unidade onde residia o zelador que estava livre e, por ser área comum, ela sofre uma série de impedimentos para locação. “Decidiu-se, em assembléia, a criação de um espaço onde todos pudessem de forma organizada desfrutar de bons momentos”, conta. E, segundo Feitosa, assim tem sido. “Lá ocorrem missas, encontro de jovens, sala de estudos, assembléias, aniversários, casamentos, bazares e uma infinidade de atividades, onde todos seguem as regras das boas relações e cuidados com o bem alheio”, explica.

Para a utilização deste espaço os moradores idealizaram um check list na entrada e na saída. A limpeza é feita pelo grupo que utilizou e há uma taxa equivalente a 10% do valor do condomínio para uso do local, que é depositada e o comprovante é anexado ao calendário. “Talvez tenha sido a falta de normas pré-fixadas que tenha causado essa aceitação por parte de todos. Não há preconceito embutido em forma de Lei”, opina o síndico.

Já Maurício Jovino, também síndico profissional, lembra que devem ser criadas normas claras e sempre discutir o assunto com os moradores, se possível, mais de uma vez, para que o tema faça parte do regulamento interno. “Desta forma todos poderão debater os problemas e encontrar soluções em comum acordo com a administração do condomínio”, afirma.

Principais problemas
Apesar de cada condomínio ter problemas específicos em relação ao uso do salão de festas, alguns deles acontecem em praticamente todos e, nestes casos, o síndico deve propor uma assembléia para que faça parte do regulamento interno. Alguns dos itens mais importantes para constar no regulamento em relação ao uso do salão são os horários para começar e terminar o uso, como será feita a reserva, em que condições o morador deverá entregar o salão, se haverá ou não taxa para utilização, qual a destinação desta taxa, entre outros.

Para Jovino, o desrespeito ao horário estipulado e o volume do som são os principais problemas em relação ao uso do salão. “Infelizmente, a maioria dos salões são entregues pelas construtoras sem tratamento acústico e muito próximo aos apartamentos, deixando esse problema para ser resolvido pelo síndico e moradores”, garante.

Mesmo que o regulamento seja claro e que todos os moradores o conheçam bem, de acordo com Lúcio Feitosa, o que conta mesmo no final é o bom senso de cada um. “Existem muitos ‘problemas principais’. Esperar que qualquer usuário apague a luz ao sair e iludir-se com o grau de sociabilidade das pessoas estão no topo da lista”, completa o síndico.

Quem paga a conta
A festa acabou, mas os problemas não. Muitas vezes após o uso do salão podem ser vistos alguns danos e avarias no local e, nestes casos, fica o impasse de quem paga a conta.

A resposta a esta pergunta varia de acordo com o condomínio. De acordo com Maurício Jovino, pode constar no regulamento interno e no termo de responsabilidade que o usuário assina ao se responsabilizar pelo salão que, em caso de danos, quem paga é quem fez uso do local. “Se descrito no regulamento, quem paga é o morador que fez a reserva e usou o salão. Ele deverá arcar com qualquer dano e nos equipamentos”, afirma.

Vale lembrar que, no ato da reserva, é necessário fazer uma vistoria com quem está reservando o salão, acompanhado de um funcionário do condomínio ou, se for o caso, com o próprio síndico. Desta forma é mais fácil notar se houve ou não dano á área após a festa.

Já o síndico Lúcio Feitosa afirma que os danos não são de quem utilizou o local, mas sim do condomínio. “Os custos para o reparo serão patrocinados pelo condomínio. Todos já alegam pagar, e muito bem, pelo uso de todo o prédio”, explica.

Opiniões à parte, o que vale mesmo é o definido por cada condomínio em seus regulamentos. Por isso as regras precisam estar bem estabelecidas, para que não haja controvérsias posteriores. E menos dor de cabeça para os síndicos.

FONTE: Da Redação do LicitaMais

Segundo o dicionário jurídico de De Plácido e Silva1, Jurisprudência é derivado da conjugação dos termos, em latim, jus (Direito) e prudentia (sabedoria), pelo que entende-se como a Ciência do Direito vista com sabedoria, ou, simplesmente, o Direito aplicado com sabedoria.
Modernamente, entende-se por jurisprudência como sábia interpretação e aplicação das leis a todos os casos concretos que se submetam a julgamento da justiça. Ou seja, o hábito de interpretar e aplicar as leis aos fatos concretos, para que, assim, se decidam as causas.

Nesse sentido, a jurisprudência não se forma por decisões isoladas, mas sim após uma série de decisões no mesmo sentido. A grosso modo, pode-se dizer que: “precedente” é uma única decisão em determinado sentido; “jurisprudência” são diversas decisões no mesmo sentido; e “súmula” é o resultado decorrente do procedimento de Uniformização de Jurisprudência, pelo qual se condensa uma série de acórdãos (decisões de tribunais), que adotem idêntica decisão.

Nenhum destes tem aplicação obrigatória, ou seja, os Juízes são livres para decidir conforme suas próprias convicções, mas as súmulas têm forte caráter persuasivo e, ante sua existência, têm sido seguidas à risca.
Ressalva seja feita em decorrência da recente Reforma do Judiciário, instituída pela Emenda Constitucional n° 45, de 31/12/2004, que implementou a “súmula vinculante”, pela qual todos os órgãos do Poder Judiciário ficam vinculados à decisão definitiva de mérito proferida pelo Supremo Tribunal Federal (última instância do Poder Judiciário) em Ação Direta de Inconstitucionalidade ou Ação Direta de Constitucionalidade (ações que podem ser propostas por determinadas pessoas ou entidades com: Presidente da República, Governador do Estado, Partido Político, Entidade de Classe com representação em todo território nacional etc).

Na prática, um processo ajuizado por uma pessoa física ou jurídica, em primeira instância tem uma decisão que se chama sentença: é o precedente. No mesmo instante, diversas outras pessoas entram com processos discutindo o mesmo assunto. Os processos julgados em primeira instância farão jurisprudências que serão referências, apenas, para outros julgamentos. Tais decisões serão objetos de recursos e, julgados pelos tribunais, formarão novas decisões que serão a jurisprudência destes tribunais (por exemplo, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco etc). Caso sejam possíveis novos recursos, estes processos poderão ser encaminhados para o Superior Tribunal de Justiça, em Brasília, e, finalmente, para o Supremo Tribunal Federal, também em Brasília, formando, em cada um destes tribunais, suas próprias jurisprudências (conjunto de decisões num mesmo sentido).

Segue um exemplo de jurisprudência:
Ementa: “Despesas de condomínio. Multa. Aplicação do Código Civil de 2002, art. 1.336, § 1°. Precedentes da Corte.

1. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil, regendo-se a multa pelo disposto no respectivo art. 1.336, § 1°.

2. A juntada da cópia integral da convenção de condomínio em grau de apelação não viola o art. 397 do Código de Processo Civil.

3. Recurso especial conhecido e provido, em parte.” (REsp 718217 / SP ; RECURSO ESPECIAL, 2005/0008523-7, Relator(a) Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO (1108), Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento 14/06/2005, Data da Publicação/Fonte DJ 01.07.2005 p. 532)
“Ementa” significa, resumo, síntese. É um sumário do caso e do resultado do julgamento. Neste caso, a matéria dizia respeito a aplicação do novo Código Civil (publicado em 2002 e que entrou em vigor em 2003), concluindo que aplicava-se imediatamente a matérias envolvendo condomínios. Em seguida, concluiu-se que a juntada de documento após o início do processo, em grau de recurso, não viola um dispositivo de lei determinado (art. 397 do Código de Processo Civil).

Vê-se, entre parênteses, os dados para identificação do processo (número, que foi o relator do processo – aquele que fez o relatório, o órgão julgador etc)
Qualquer pessoa pode ter acesso às jurisprudências dos tribunais brasileiros, por meio de livros, revistas especializadas, ou pela internet. O site da Superlógica em breve terá esta opção.

Maximillian Köberle
Advogado
Bacharel formado pela PUC-Campinas
Árbitro e mediador qualificado pelo
Instituto Nacional de Mediação e Arbitragem - INAMA
Fonte: Licitamais Condomínios

A Justiça do Rio Grande do Sul determinou a um morador que produz ruídos durante a madrugada, como batidas de portas, movimentação de móveis e correria dentro do apartamento, o pagamento de indenização por danos morais ao vizinho, no valor de R$ 1.500.

Em primeira instância, o caso teve o pedido negado. Entretanto, ao entrar com recurso, a relatora do processo na 2ª Turma Recursal Cível, juíza Fernanda Carravetta Vilande, levou em consideração o fato de que o autor da ação realiza tratamento médico para insônia e ansiedade. Dessa forma, no entendimento da magistrada, ainda que as enfermidades não tenham sido causadas pela ocorrência de ruídos, certamente, estes agravaram a situação, o que configura dano moral.

“A qualidade de vida do ser humano é representada, dentre outros fatores, por um período de sono adequado, sendo a falta desta causa de irritação, estresse e diversas perturbações”, considerou. Sendo assim, por conta dos ruídos “indesejáveis, inexplicáveis e desnecessários” durante o período de sono, “prejudicando o descanso do recorrente”, a juíza determinou o pagamento de indenização.

Decisão anterior
De acordo com informações do TJ-RS (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul), em primeira instância, foi aplicado ao caso o art. 1.277 do Código Civil, cujo texto aborda o direito de vizinhança: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.

Segundo depoimento da antiga moradora do apartamento em que o autor residia na época, os barulhos na vizinhança aumentaram com a chegada do proprietário acusado. Ela ainda afirmou que chegou a acordar com a altura dos ruídos.

Outra testemunha, que dormiu algumas vezes no apartamento do autor, também confirmou os incômodos. Os demais depoentes ouvidos também confirmaram ter presenciado ou ouvido discussões entre o autor e o acusado por causa dos barulhos, como é o caso de uma testemunha que trabalhava na casa do acusado e de um morador próximo ao apartamento dele. Nesse mesmo sentido, há registro de 14 reclamações do autor junto ao condomínio.

Dessa forma, o 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Porto Alegre entendeu que os barulhos destoavam da normalidade do uso do imóvel, pois eram inerentes a sua utilização e decidiu que, conforme a sentença, “o réu deve se abster de realizar barulhos em seu imóvel que possam prejudicar os outros moradores, especialmente o autor que reside no apartamento imediatamente abaixo do seu, sendo incomodado com portas batendo, outras situações que possam causar batidas no piso etc”.

No entanto, o juizado entendeu na ocasião que o caso não caracterizava ocorrência de dano moral, pois consistia em mero aborrecimento e dissabor do cotidiano, de modo que não abalava a psique e nem lesionava a dignidade do autor. Destacou ainda que a relação entre os vizinhos deve ser pautada pela cordialidade, pela boa relação e pela máxima de que os direitos de um terminam quando começam os do outro.

Com isso, determinou ao acusado que parasse com os barulhos que pudessem causar incômodo ao autor, sob pena de multa diária de R$ 50.

Fonte: Última Instância - http://ultimainstancia.uol.com.br

Prestar contas aos condôminos é uma das principais funções dos síndicos. É ele quem deve informar a todos como o dinheiro está sendo gasto e como estão caminhando as providências tomadas no condomínio após as decisões nas assembléias. Porém, nem sempre tudo funciona como deveria e algumas vezes os síndicos não prestam contas adequadamente.

Além de ser um dos principais deveres de um síndico, a prestação de contas mostra transparência em relação às finanças do condomínio. Os síndicos são obrigados a prestar contas anualmente à assembléia e também eventualmente quando esta exigir que ele o faça.

De acordo com a advogada Flávia Trindade do Val, encontra-se expressamente previsto no artigo 1.348 do Código Civil como um dos deveres do síndico “prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas”.

Para o síndico profissional Murillo Correa, o ideal é que a prestação de contas seja feita mensalmente. “O síndico tem a obrigação de prestar contas, afinal de contas ele é gerenciador do condomínio. As contas básicas a serem prestadas seriam folha de pagamento, impostos, prestadores de serviços, água, luz, telefone etc.”, afirma.

Organização
Para que isso ocorra é fundamental que todas as despesas do condomínio estejam comprovadas e documentadas adequadamente. A organização dos arquivos com todos os comprovantes de pagamento é importante para que os síndicos tenham facilmente em mãos o que irão apresentar aos condôminos. Além disso, para que não tenham maiores problemas, os síndicos devem sempre exigir notas fiscais, recibos de autônomos, comprovantes de pagamentos de funcionários e também guardar todas as contas pagas.

É fundamental, também, que as receitas sejam demonstradas claramente. A prestação de contas deve informar as unidades que pagaram em dia o condomínio, todo valor arrecadado com juros e multas, a lista com valores atualizados da inadimplência e o andamento dos acordos e processos judiciais.

Internet
É comum a utilização da parte superior do boleto bancário para fazer um resumo mensal da prestação de contas para os condôminos. Uma opção, bem mais moderna, é o detalhamento completo da prestação em um site na internet com acesso restrito e senha para cada usuário.

A Superlógica, empresa especializada em softwares para condomínios, por exemplo, hospeda mais de seis mil condomínios assim. Isso facilita o acesso a informação a todos e ainda evita a perda dos dados, já que eles ficam armazenados em lugares seguros.

Sem controle
Quando os condôminos não estão recebendo do síndico as informações necessárias, ou seja, quando ele não está prestando contas, há algumas medidas a serem tomadas para que as informações sejam repassadas.

Segundo a advogada Flávia do Val, quando o síndico deixa de prestar contas aos condôminos verifica-se que ele está desrespeitando não só o Regimento do Condomínio, mas também o Código Civil. “O próprio Código Civil vai trazer a solução para o caso do síndico deixar de prestar contas à assembleia, dispondo que a assembleia poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio”, afirma.

Além disso, segundo a advogada, o Código de Processo Civil prevê a possibilidade de ajuizamento de uma Ação de Prestação de Contas, através da qual o síndico será compelido judicialmente a apresentar tais informações à assembleia. “Sendo assim, dependendo do objetivo que os condôminos pretendam alcançar, eles poderão valer-se da ação de prestação de contas e/ou destituir o síndico através da aprovação da maioria absoluta dos condôminos em assembléia”, comenta.

Flávia lembra ainda que é importante frisar que, pelo fato de ser necessária a maioria absoluta para a destituição do síndico, muitas vezes esse é um caminho árduo, pois significa que será necessário o voto de 50% mais um do total dos condôminos e não apenas dos presentes na assembléia. “A Ação de Prestação de Contas acaba sendo o meio mais adequado se o que se objetiva é apenas ter acesso as informações e não a destituição do síndico”, finaliza.

No entanto, esse aspecto não deve e não pode ser o único analisado. O Código Civil, mesmo, impede a destituição do síndico sem que haja fundamentação clara, mas impede, também, que o quórum mínimo seja usado pelo síndico como fator de defesa em detrimento dos direitos dos condôminos.

Em muitos casos, o argumento da destituição pode se sobrepor à exigência do quórum mínimo. Nesses casos, é importante constatar que o síndico tenha sido convocado para a assembleia, que ele tenha tido a chance de apresentar defesa e se a maioria presente aprovou a decisão. Afinal, como a própria lei deixa claro, cada condomínio tem liberdade para destituir o seu síndico.

FONTE: Redação do LicitaMais

Neste domingo, dia 25, é comemorado o Dia do Contabilista. Ao longo dos anos, a profissão foi crescendo e hoje é fundamental na vida e saúde financeira de muitos condomínios e condôminos.

O dia 25 de abril foi instituído como Dia do Contabilista por João Lyra, senador e presidente do Conselho Perpétuo dos Contabilistas Brasileiros, em 1926. Naquele dia, Lyra recebeu uma homenagem da classe e aproveitou a reunião para estabelecer uma data específica para celebrar a profissão. Oficialmente, a data foi decretada apenas em 1979.

Também em 1926, João Lyra deu início à regulamentação da classe, culminando no Conselho Regional de Contabilidade. Segundo a entidade, existem mais de 400 mil profissionais da contabilidade registrados no Brasil.

Fonte: Redação do LicitaMais

A apenas 15 dias do fim do prazo de entrega da declaração do Imposto de Renda (IR) 2010 - que termina em 30 de abril -, muitos contribuintes ainda têm dúvidas sobre a forma correta de informar uma série de situações ao fisco. Em um grande número de casos, como o de transações imobiliárias, ter conhecimento de uma simples regra pode definir se a pessoa pagará - ou não - imposto sobre determinada negociação.

Um caso emblemático é o de pessoas que possuem apenas um imóvel residencial registrado em seu nome e efetuam uma transação de venda por um valor maior do que foi pago quando a casa foi adquirida.

Segundo o delegado adjunto da Delegacia da Receita Federal (DRF) em Bauru, Belmiro Antônio Peres, se o imóvel for comercializado por até R$ 440 mil, a cada cinco anos o contribuinte pode usufruir do benefício da isenção do imposto sobre o ganho de capital obtido na negociação.

Na prática significa que, se o contribuinte comprou um apartamento por R$ 200 mil e o vendeu por R$ 300 mil, terá que pagar 15% sobre a diferença de R$ 100 mil, o chamado ganho de capital. Neste caso, o proprietário teria que pagar R$ 15 mil ao fisco.

Entretanto, se ele continuar morando pelo menos cinco anos nesta casa antes de vendê-la, ficará isento do pagamento de 15% sobre o ganho de capital - desde que seja o único imóvel registrado no nome do contribuinte.

Após adquirir esse novo imóvel, a pessoa deverá esperar outros cinco anos para vendê-lo para que possa obter a isenção novamente, desde que a venda seja concretizada no valor máximo de R$ 440 mil.

Venda em 180 dias
Outra situação de isenção de imposto explicada pelo delegado adjunto Belmiro Peres é quando o contribuinte vende seu imóvel e comprova que utilizou o dinheiro dessa venda para comprar uma nova casa.

“Nesse caso, o benefício não se restringe a quem possui somente um imóvel no seu nome. Por exemplo: a pessoa tem um imóvel residencial que foi comprado por R$ 50 mil, vende esse imóvel por R$ 80 mil e compra outro, também residencial, com o dinheiro dessa venda. Quando isso ocorre no prazo máximo de 180 dias, essa pessoa fica isenta de pagar o imposto sobre o ganho de capital - que neste caso seria de 15% sobre os R$ 30 mil de lucro. Mas essa regra não é válida para imóvel comercial e nem rural”, destaca Peres.

De acordo com o delegado, para imóveis residenciais adquiridos até 1969, a isenção do imposto sobre o ganho de capital nas transações imobiliárias é total. A partir de 1970 até o ano de 1988, há uma redução de 5% na isenção a cada ano.

Por exemplo: para quem adquiriu uma residência em 1970, o desconto na negociação de venda é de 95% na cobrança do imposto sobre o lucro; para imóvel adquirido em 1971 cai para 90%, e assim sucessivamente, até o ano de 1988, quando a lei em questão foi revogada.

Site traz orientações
No site da Receita Federal do Brasil, www.receita. fazenda.gov.br, estão descritas todas as regras referentes a ganho de capital em transações imobiliárias. Na página inicial, clique em “Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física 2010”.

Na tela que aparecerá em seguida, clique em “Perguntão”. Então, escolha o tema “Ganho de capital” e veja qual item está relacionado com a sua dúvida. A pergunta de número 530, por exemplo, traz uma série de informações sobre as isenções relativas a esse tema.

No caso de quem investe em Bolsa de Valores, para obter mais informações sobre a isenção do imposto sobre o ganho basta escolher, após clicar em “Perguntão”, o tema “Aplicações financeiras - renda fixa e variável”. Feito isso, na próxima tela escolha o item “Operações em Bolsas - isenção”.

Nessa mesma tela é possível acessar diversos outros temas relacionados ao mercado financeiro no site da Receita que, seguindo as orientações, o contribuinte pode evitar gastos dos quais nem imagina haver isenção.

Portanto, utilize essa ferramenta, pois o site da instituição foi reformulado neste ano para facilitar o acesso a perguntas e respostas sobre os mais diversos temas sobre o Imposto de Renda.

Fonte: Jornal da Cidade de Bauru - www.jcnet.com.br

Som alto, lixo no elevador, animais de estimação barulhentos, vaga ocupada na garagem. São inúmeros os motivos que desencadeiam brigas entre vizinhos de um condomínio. Motivos, banais ou não, sobram para os moradores. E fazer com que as confusões cessem é um árduo trabalho.

Em meio a um ambiente de brigas, surge uma dúvida: qual deve ser o papel do síndico nestes casos?

De acordo com o presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (Sicon), Rubens Moscatelli, o síndico deve exercer um papel conciliatório entre os interesses particulares dos condôminos e o interesse coletivo e, portanto, deve buscar, em um primeiro momento, o entendimento entre as partes. Se isso não for possível, aí deverá aplicar as regras do condomínio. “O síndico, como administrador interno do condomínio, deverá cumprir e fazer cumprir a convenção condominial. Normalmente, no regulamento interno ou na convenção são encontrados os parâmetros de sua atuação nesse tipo de caso”, afirma Moscatelli.

O síndico também deve ficar atento para se antecipar quando percebe que há um clima tenso entre os moradores, chamando-os para uma conversa informal para que tente entender o que está havendo e oferecer ajuda. Portanto, a tentativa de conciliação deve, sim, ser uma iniciativa do síndico, pois uma briga entre vizinhos pode prejudicar todo o ambiente condominial. É importante lembrar também que o síndico deve cuidar para não tomar partido de nenhuma das partes envolvidas na confusão.

Fora de controle
A conciliação, porém, nem sempre é possível e muitas vezes as brigas fogem do controle, assumindo uma proporção maior do que imaginada. Caso as conversas não surtam efeito e os problemas persistam, existem algumas outras formas de tentar impor um fim a comportamentos prejudiciais entre vizinhos.

O Código Civil brasileiro estipula a possibilidade de considerar este tipo de comportamento de brigas como uma prática anti-social. Sendo assim, o condômino está sujeito a uma multa de até dez vezes o valor da cota condominial no período a ser decidido em assembléia geral especificamente convocada. Porém, o presidente do Sicon lembra que a lei traça apenas o parâmetro geral para todos os condomínios em território nacional, e que cada condomínio deverá ter o seu próprio conjunto de regras (convenção) no qual a matéria será regulamentada.

“Esse regulamento não poder contrariar o Código Civil, no que se refere à forma de aplicação da multa a ser estabelecida, ou seja, não cabe ao síndico impor e imediatamente cobrar a multa”, garante.

Além disso, há a necessidade de que, ao ser aplicada a multa, o infrator tenha o direito de defesa, o que será feito em assembleia geral. Para que se aplique a multa por “conduta anti-social”, há necessidade de comparecimento de 3/4 dos demais condôminos, que irão apreciar a situação e confirmar, ou não, a imposição da multa, bem como se aprovarem a aplicação, estabelecer o prazo de duração da mesma.

Nas mãos da justiça
Em último caso, onde nem a conciliação e nem a multa imposta funcionem e os comportamentos de briga continuem, ainda há a opção de recorrer à justiça. Porém, de acordo com o presidente do Sicon, a providência de solução de conflitos pelo Poder Judiciário deve ser encarada como última alternativa, quando o síndico e mesmo os demais condôminos reunidos em assembléia geral, não conseguem o controle efetivo da situação. “Contudo, sempre será apropriado analisar cada situação para avaliar se é caso de promover ação judicial a partir de uma única conduta, a gravidade do caso é que irá indicar a melhor forma de atuação”, complementa Moscatelli.

O síndico profissional e consultor de condomínios, Maurício Jovino, concorda com a opinião do advogado e ainda complementa. “É bom lembrar que não se deve tomar nenhuma atitude com os ânimos exaltados e sempre consultar um advogado antes de tomar qualquer atitude, jurídica ou não”, opina.

É melhor prevenir do que remediar
Para que o condomínio não viva em pé de guerra e os vizinhos tenham uma convivência harmônica, existem algumas formas de evitar que as brigas cheguem ao ponto de interferir no ambiente predial. A maior parte dos conflitos gerados dentro dos condomínios tem início devido ao não conhecimento das regras estabelecidas pela convenção por parte do condômino e também pela má interpretação das mesmas.

De acordo com Moscatelli, uma dica para evitar que os conflitos se iniciem é divulgar ao máximo as regras da convenção condominial e do Código Civil, assim como atualizar o texto da convenção condominial toda vez que uma determinada conduta possa causar problemas à comunidade.

Outra ação que pode ajudar na prevenção de brigas é promover ações de integração entre os moradores para que se conheçam melhor. “Muitas vezes os moradores brigam e nem se conhecem”, complementa Jovino.

Orientar os funcionários do condomínio a não comentar sobre reclamações de um morador para o outro também é fundamental, afinal, fofocas e boatos são sempre impulsionadores de brigas.

FONTE: Da Redação do LicitaMais

Há alguns anos, moradores de um condomínio de classe média do Rio de Janeiro assistiram a uma cena bem pouco usual. Um morador de 80 anos, enraivecido com a algazarra das crianças no playground, desceu armado e passou a ameaçar todos que estavam na área comum do prédio. Diante da paralisa dos condôminos, que não souberam como reagir, o mesmo morador repetiu, armado, as ameaças em outras três oportunidades. Até que um síndico recém-eleito decidiu tomar as providências necessárias. Fez um boletim de ocorrência, multou o morador e entrou com uma ação na Justiça. Por mais cinematográfico e absurdo que possa parecer, esse não foi um fato isolado na vida em condomínios. Todos os dias, em qualquer região do mundo, moradores que dividem um mesmo condomínio entram em conflito pelas mais diversas razões.

É o cachorro do apartamento de cima que não para de latir, o vizinho que não respeita o espaço da garagem, os moradores boêmios famosos por suas festas de arromba ou as prostitutas que recebem clientes em casa. Não são raras as situações em que condôminos extrapolam os limites do tolerável. Por isso, Marcelo Borges, advogado da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e mediador jurídico do caso relatado no início da reportagem, defende uma postura mais atuante dos condomínios em resposta a esses problemas. “Para valer, toda norma precisa ter uma sanção”, diz.

Isso significa que, no regulamento interno, síndicos e condôminos devem ser meticulosos tanto para elaborar as regras quanto para criar as punições. E ágeis em segui-las. Os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, são a principal base legal para essa estratégia de prevenção. “Essas normas falam essencialmente dos deveres, direitos e sanções para determinadas decisões”, diz Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assossíndicos) e apresentador do programa “Condomínio Legal”, da rádio CBN.

Ação e reação
O Código Civil estabelece, por exemplo, quais devem ser as multas para diferentes tipos de infração. Nos casos mais graves, a punição pode atingir o valor equivalente a 10 cotas condominiais. No entanto, isso não é pretexto para um síndico sair aplicando multas à revelia. Antes de tomar esta postura extrema, é preciso esgotar todas as outras possibilidades de conciliação.

“Primeiro, o morador precisa ser chamado para uma conversa. Depois advertido por escrito. Se não resolver, pode ser multado”, afirma Rachkorsky. Para condôminos que não cumprem o regulamento, o valor da multa pode chegar a até 5 cotas condominiais. Ou seja, se a mensalidade do condomínio custa 500 reais, pode-se aplicar uma multa de até 2.500 reais. O procedimento padrão para casos como este é convocar uma assembléia extraordinária para votação da aplicação da multa. O morador infrator só será punido se três quartos dos condôminos aceitarem a proposta.

O Código Civil também define critérios de punição para os chamados condôminos anti-sociais. Nessa situação, a multa pode ser o valor do condomínio multiplicado por até 10 vezes. “O conceito de morador anti-social é extremamente subjetivo”, pondera Rachkorsky. “Na nossa definição é aquele sujeito que, de forma habitual, incomoda seus vizinhos e torna impossível a convivência harmoniosa”. Borges, da Abadi, aconselha, contudo, moderação para a aplicação dessa pena. “É importante que haja uma certa temperança. Este procedimento só é recomendável para casos efetivamente graves”, diz.

Recorra às autoridades
Em algumas situações, recomenda-se que o síndico ou outros moradores registrem um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. “Isso se aplica tanto para questões que envolvam algum risco para as pessoas que circulam pelo prédio quanto para questões ambientais, como barulho excessivo, por exemplo”, diz Rachkorsky. Caso o condomínio leve esta questão para Justiça, o registro policial pode servir como prova para atestar sua versão.

De acordo com os especialistas, os moradores só devem recorrer ao Judiciário quando todas as ações extrajudiciais, como notificações e multas, não forem eficazes para a solução do problema. Um exemplo clássico para isso são os conflitos com vizinhos barulhentos. O primeiro passo sempre é tentar conversar. Mas se bate-papos, notificações por escrito e multas não forem suficientes, vale, sim, levar o caso para a Justiça.

Outros conflitos que facilmente podem parar em algum tribunal são os problemas com encanamentos. “Se o morador impede a entrada do encanador para a reparação do problema que está afetando outras pessoas do prédio, o condomínio pode entrar como uma ação pedindo a autorização para isso”, diz Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

Antes de prosseguir com uma ação judicial é importante munir-se com documentos que atestem a acusação. No caso de barulho, por exemplo, vale até contratar um profissional para produzir um mini-laudo sobre o caso. “O laudo deverá provar que o barulho do vizinho é superior a 35 decibeis. Este é volume máximo permitido para um condomínio durante o dia”, diz Alexandre Marques, advogado especialista em direito condominial. Se isso não for possível, uma alternativa é gravar o som com um celular, por exemplo, ou mesmo acionar a polícia.

Use a criatividade
Nem sempre é tão simples comprovar uma infração condominial. E, em alguns casos, a acusação pode virar contra o acusador. “Se não houver provas concretas, isto pode ser entendido como um ato difamatório e o acusado pode revidar com uma ação por danos morais”, afirma Marques.

Tornou-se comum, por exemplo, que garotas ou garotos de programa aluguem imóveis em condomínios de classe média alta para receber seus clientes. Além de problemas de segurança com a entrada constante de pessoas desconhecidas, esta prática fere a regra que proíbe que imóveis em condomínios residenciais sejam usados para fins comerciais. Provar isso, no entanto, não é uma tarefa fácil. A solução é coibir a prática com estratégias criativas. “Recomendamos, por exemplo, que o porteiro comece a exigir documentos de todos os visitantes do prédio. Isto pode espantar os clientes”, diz Marques.

Agora, se for possível encontrar provas suficientes, o condomínio deve mover uma ação contra o locador do imóvel pedindo a rescisão do contrato. “O condomínio não tem legitimidade para questionar o locatário”, afirma Marques. Como resposta, o juiz pode até decidir pelo fim da locação e consequente expulsão do inquilino que infringe as regras condominiais.

A mesma postura, contudo, não é adotada nas situações em que o condômino é proprietário do imóvel. Na tradição jurídica brasileira, não há nenhum caso em que um juiz determinou a expulsão de um morador de condomínio por desrespeito às leis internas. O mesmo não acontece em países europeus, como França, Alemanha e Inglaterra. Lá, de acordo com Marques, já existem medidas que anulam o direito do morador infrator de usufruir do imóvel. A pena pode ser temporária, com duração de três a seis meses, ou permanente. “Se a medida é de exclusão, o estado intervém, vende o imóvel e devolve o dinheiro para o condômino que foi expulso”. No Brasil, alguns juristas já defendem esta prática.

Fonte: Revista Exame - http://portalexame.abril.com.br

Adolescentes são rebeldes por natureza, ainda mais quando se juntam. Em um condomínio não é diferente e atitudes que podem causar confusão não faltam. Saber como lidar com estas situações é sempre um grande desafio para os síndicos e os dilemas sobre o que fazer são muitos.

A rebeldia por parte dos adolescentes em um condomínio pode levar a varias situações, que vão desde casos mais simples como barulho em demasia, como outros mais graves como uso de drogas e atitudes de vandalismo. Porém, em todos os casos, um fato é considerado certo pelos especialistas: a primeira coisa a se fazer é conversar com os pais do adolescente e não com ele.

Para o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em causas condominais, a primeira atitude a ser tomada pelo síndico é chamar os pais das crianças e adolescentes rebeldes para uma reunião, juntamente com o subsíndico e os membros do Conselho, para expor os acontecimentos e tomar as providências. “Não é interessante que o síndico participe dessa conversa desacompanhado do subsíndico e dos membros do conselho, porque os pais, que normalmente defendem seus filhos, poderão crer que se trata de implicância pessoal”, afirma.

Para a psicóloga Daniela Carvalho, é importante sempre a conscientização dos pais, já que muitas vezes o filho somente repete o comportamento dos próprios pais em suas atitudes. “Uma discussão com o vizinho, jogar lixo pela janela e outras possíveis atitudes dos pais podem contribuir para o não cumprimento das regras pelos filhos”, comenta.

Ameaça não
Em casos onde a rebeldia dos jovens passa do ponto e eles chegam a cometer ações de vandalismo como riscar carros na garagem, é importante que o síndico ou administradora tome cuidado para que nenhuma ameaça seja feita a estes jovens.

De acordo com o advogado Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques, do escritório especializado em causas condominiais Rachkorsky Advogados Associados, são graves as conseqüências de uma ameaça a um adolescente e, por isso, antes de qualquer atitude a melhor dica é buscar orientação do jurídico. Só assim as providências cabíveis, como advertência, notificação, representação legal e, até mesmo, acionamento do Conselho Tutelar para intervenção nos casos mais graves, podem ser tomadas.

“Vale lembrar sempre que, de acordo com o ECA (Estatuto da Criança e do Adolescente) e mesmo o Código Civil, as crianças e adolescentes não podem ser expostas a situações vexatórias, constrangedoras ou mesmo ofendidas, pois as consequências ao ofensor são graves”, afirma Marques.

Flagrado pela câmera
Apesar de visar a segurança do condomínio, a instalação das câmeras de segurança podem ser também vistas como uma espécie de desafio para os jovens. De acordo com a psicóloga Daniela Carvalho, especializada em psicologia organizacional, é importante existir uma conscientização de que as câmeras servem, primeiramente e fundamentalmente, para a segurança de todos e que o fato de inibir o comportamento intransigente seria uma consequencia.

Caso a ação do jovem riscando um carro tenha sido flagrada pelas câmeras de segurança do condomínio, há dois caminhos possíveis a serem tomados segundo Marques.

Um deles é deixar que a administradora ou departamento jurídico envie uma correspondência à unidade do adolescente, com a cópia das imagens do flagrante de desrespeito ao patrimônio alheio e apresente cópia da nota ou recibo do conserto do veículo. O síndico pode, ainda, entrar em contato após a correspondência com o responsável legal e combinar o pagamento. Se houver recusa, o síndico deve cobrar o dano judicialmente através do juizado especial (como pessoa física). Já se o caso for mais grave, pode, inclusive, multar a unidade por comportamento incompatível com as normas do condomínio e referendar a questão em assembleia subsequente.

Síndico Mirim
Uma saída para inibir situações de rebeldia de crianças e adolescentes no condomínio é envolver, cada vez mais, os jovens nos problemas do condomínio para que participem e também possam ser ouvidos. Para isso, de acordo com Marques, deve-se identificar um menor que se destaque entre os demais, como um líder natural entre aqueles mais agitados e nomeá-lo como um “síndico mirim”.

“Desta forma, ele terá poderes para constituir um conselho para ajudá-lo e delegar algumas tarefas como, por exemplo, vistoriar a quadra de esportes, salão de jogos, piscina e realizar reuniões que contribuam com sugestões de melhoria no condomínio”, aconselha. Desta forma, chamando-os à responsabilidade e à vida social do condomínio, passarão de agitadores a colaboradores. “Todos ganharão com isso, inclusive a massa condominial”, finaliza.

Também a favor da criação do síndico mirim, Daniela Carvalho ainda lembra que o fato de envolver os adolescentes em projetos e ações no condomínio, como reciclagem ou jardinagem, desenvolve neles o hábito de cuidar e, com isso, não ficam com tempo ocioso para pensar em destruir o patrimônio. “Desta forma eles passam a se sentir como proprietários e colaboradores, e não apenas um morador que deve seguir ordens”.

Quando nada funciona
De acordo com os especialistas, no caso de nenhuma ação surtir efeito e houver reincidência, o síndico deverá notificar os pais, com protocolo, e posteriormente, se não for atendido, aplicar multa, cuidando para que seja na forma prevista pela convenção do condomínio e pelo regulamento interno.

O advogado Daphnis Citti de Lauro acredita que essa precaução é importante pois, geralmente, as pessoas não pagam essas multas, que acabam tendo que ser cobradas em juízo. E, para que isso seja possível, é necessária a apresentação de provas fotográficas, testemunhais, entre outras.

Em casos mais graves, Alexandre Marques lembra ainda que pode ser convocada uma assembleia para discutir com os demais condôminos as medidas extras ou judiciais necessárias e mesmo policiais, no caso de tráfico de droga por menor em condomínio por exemplo. “Lembrando que a responsabilidade do síndico é objetiva (Artigo 1.348 C.C.), não dependendo dele a ‘vontade’ em adotar as providências, mas o dever de agir em defesa dos interesses da massa condominial que o constituiu para a função”, adverte.

FONTE: Da Redação do LicitaMais

Os condomínios são um dos maiores consumidores de água no Estado do Rio de Janeiro, perdendo apenas para a indústria e o comércio. Por isso, no Dia Mundial da Água, o Secovi Rio apoia o seu consumo consciente e dá dicas de como economizá-la.

1. Lavar louça com a torneira aberta durante 15 minutos: 243 litros de água.
Gaste apenas 20 litros: Raspe os pratos. Encha a cuba até a metade para ensaboá-los. Esvazie a cuba. Torne a enchê-la até a metade. Enxágue a louça.

2. Descarga do banheiro defeituosa: 30 litros em 6 segundos.
Descarga do banheiro em boas condições: 10 litros em 6 segundos.

3. Escovar os dentes com a torneira meio aberta: 12 litros em 5 minutos.
Gaste apenas meio litro. Veja como: Molhe a escova. Feche a torneira. Escove os dentes. Enxague a boca usando um copo.

4. Banho de ducha com a torneira meio aberta: 243 litros em 15 minutos.
Gaste apenas 81 litros. Veja como: Reduza o tempo do banho para 5 minutos. Feche a torneira enquanto se ensaboa.

5. Banho de chuveiro elétrico com a torneira meio aberta: 144 litros em 5 minutos.
Gaste apenas 48 litros. Veja como: Reduza o tempo do banho para 5 minutos. Feche a torneira enquanto se ensaboa.

6. Lavar carro com a torneira da mangueira não muito aberta: 216 litros em 30 minutos. Com meia volta da torneira aberta: 560 litros em 30 minutos.
Gaste apenas 40 litros. Veja como: Use um balde de 10 litros para molhar. Três baldes de 10 litros para enxaguar.

7. Torneira gotejando: 1.380 litros por mês. Com um filete de 2mm: 4.140 litros por mês.
Conserte as torneiras e mantenha-as sempre bem fechadas

8. Não varra o chão com a água que sai da mangueira. Utilize a vassoura para retirar o excesso de sujeira e depois disso enxague o chão.

9. Regue o jardim nos horários em que o sol não esteja muito forte, isto é, bem cedo e/ou no final da tarde.

10. Peça a colaboração dos moradores e funcionários no combate ao desperdício de água.

Fonte: Secovi-RJ - www.secovi-rj.com.br